雅 居 樂 地 產 (3383.HK)公 告 將 海 南 1 期 (總 用 地 面 積 986萬 平 方 米 )30%的 權 益 以 53億 人 民 幣 的 作 價 出 讓 給 摩 根 士 丹 利 旗 下 的 一 家 國 外 房 地 產 基 金 。 該 基 金 對 該 專 案 的 估 值 為 250億 人 民 幣 ， 幾 乎 相 當 於 雅 居 樂 的 市 值 。 這 也 表 明 整 個 中 國 房 地 產 板 塊 的 估 值 有 所 低 估 。 該 專 案 完 全 是 合 資 形 式 ， 合 同 中 不 包 括 任 何 結 構 性 貸 款 。 這 意 味 著 該 基 金 未 來 將 分 享 該 專 案 的 利 潤 或 承 擔 損 失 。 海 南 項 目 的 預 售 將 於 08年 4 季 度 開 始 。

我 們 之 前 對 雅 居 樂 的 海 南 項 目 採 取 了 非 常 保 守 的 平 均 售 價 假 設 ， 如 果 我 們 採 用 摩 根 斯 坦 利 旗 下 基 金 的 估 值 ， 我 們 目 前 的 估 值 將 會 翻 番 。 但 是 ， 在 公 佈 詳 細 總 體 規 劃 及 預 售 開 始 前 ， 我 們 決 定 採 用 更 為 保 守 的 估 值 。 在 上 調 了 平 均 售 價 假 設 後 ， 我 們 得 出 的 08年 每 股 淨 資 產 值 也 有 所 上 升 至 15.30港 元 。 我 們 維 持 對 雅 樂 居 地 產 優 於 大 市 的 評 級 ， 並 將 目 標 價 上 調 至 12.24港 元 ， 較 每 股 淨 資 產 值 有 20%的 折 讓 ， 08年 市 盈 率 僅 為 4.4倍 。

雅 樂 居 海 南 項 目 的 總 土 地 成 本 僅 為 11億 人 民 幣 ， 而 其 以 53億 人 民 幣 的 價 格 出 售 30%的 權 益 意 味 著 立 即 錄 得 42億 人 民 幣 的 中 期 利 潤 。 此 項 非 經 常 性 收 益 已 比 我 們 之 前 的 全 年 盈 利 預 測 30億 人 民 幣 高 出 了 40%。 公 司 有 望 派 發 特 別 股 息 ， 至 少 將 維 持 之 前 35%的 股 息 支 付 率 ， 這 相 當 於 每 股 0.39人 民 幣 。

08年 內 ， 公 司 在 南 京 、 瀋 陽 、 海 南 、 上 海 、 順 德 、 恩 平 和 重 慶 新 收 購 建 築 面 積 達 948萬 平 方 米 的 土 地 ， 平 均 成 本 僅 為 929元 /平 方 米 。 截 至 08年 4月 18日 ， 應 付 土 地 費 用 僅 為 16.4億 人 民 幣 。 目 前 ， 公 司 在 全 國 20個 城 市 和 地 區 擁 有 51個 專 案 ， 總 土 地 儲 備 達 到 2,840萬 平 方 米 ， 在 沒 有 任 何 新 增 土 地 的 條 件 下 可 供 公 司 開 發 8年 。 公 司 平 均 土 地 成 本 僅 為 619人 民 幣 /平 方 米 。 公 司 的 項 目 都 集 中 在 市 中 心 、 市 郊 或 者 住 房 需 求 強 勁 且 發 展 潛 力 很 高 的 城 市 的 黃 金 地 段 ； 就 地 域 分 佈 來 看 ， 珠 三 角 佔 47%， 廣 東 東 部 佔 17%， 海 南 島 佔 26%， 華 西 地 區 佔 8%， 長 三 角 佔 2%。